Asuinhuoneiston vuokrausta koskeva laki muuttui 1.10.2026. Uudistus toi muutoksia muun muassa vuokranantajan irtisanomisaikoihin, vuokravakuuden palauttamiseen, muuttopäivään, tupakointiin, vuokrankorotuksiin sekä sähköiseen tiedoksiantoon.
Yksi asia on erityisen tärkeä huomata: kaikki uudet säännöt eivät koske ennen 1.10.2026 tehtyjä vuokrasopimuksia samalla tavalla.
Tässä kirjoituksessa käsitellään tavallista asuinhuoneiston vuokrasuhdetta. Esimerkiksi alivuokraukseen ja työsuhdeasuntoihin liittyy lisäksi omia erityissäännöksiä.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyheni
Kun vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, 1.10.2026 tai sen jälkeen tehdyissä sopimuksissa irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Vuokralaisen irtisanomisaika säilyy yhdessä kuukaudessa.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti edelleen aikaisempia irtisanomisaikoja. Vuokranantajan irtisanomisaika on tällöin kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta.
Uudistuksen yhteydessä muuttui myös niin sanottua vähimmäiskestoa koskeva sääntely. Uudessa toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa ei voida pätevästi sopia, että irtisanomisaika voisi alkaa ensimmäisen kerran vasta tietyn ajan kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta.
Sen sijaan voidaan sopia, että vuokrasopimus on ensin määräaikainen ja jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana.
Vuokravakuudelle tuli 14 päivän määräaika
Vuokravakuuden palauttamisesta säädetään nyt aikaisempaa tarkemmin.
Vakuus on palautettava tai vapautettava viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä. Jos asunnon hallinta palautetaan vuokranantajalle vasta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, määräaika lasketaan hallinnan luovuttamisesta.
Jos vakuutta tai osa siitä pidätetään esimerkiksi maksamattoman vuokran tai vahingonkorvauksen vuoksi, siitä on annettava kirjallinen ilmoitus samassa määräajassa. Ilmoituksesta pitää käydä ilmi saatavan peruste ja kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio sen määrästä.
Jos vakuuden palauttamiselle, vapauttamiselle tai pidättämistä koskevan ilmoituksen antamiselle on perustellusta syystä johtuva este, toimenpide on tehtävä viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa esteen poistumisesta.
14 päivää on siis takaraja. Vakuutta ei saa pitää automaattisesti kahta viikkoa, jos sen palauttamiselle ei ole estettä.
Uusi määräaika koskee myös ennen 1.10.2026 tehtyjä vuokrasopimuksia.
Muuttopäivä on nyt lähtökohtaisesti vuokrasopimuksen päättymispäivä
Uusissa vuokrasopimuksissa muuttopäivä on lähtökohtaisesti sama päivä kuin vuokrasopimuksen päättymispäivä.
Aikaisemman lain mukaan muuttopäivä oli lähtökohtaisesti vuokrasopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä.
Muuttopäivästä voidaan edelleen sopia toisin.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti aikaisempaa muuttopäiväsääntöä, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi asiasta toisin.
Tupakointi on vuokra-asunnossa lähtökohtaisesti kielletty
Aikaisemmin laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta ei ollut yleistä vuokra-asuntoa koskevaa oletustupakointikieltoa. Tupakoinnin kieltämisestä sovittiin käytännössä usein erikseen, jollei tupakointia ollut jo muun sääntelyn perusteella rajoitettu.
Nyt lähtökohta on toinen.
Poltettavaksi tai muutoin kuumennettavaksi tarkoitetun tupakkatuotteen käyttäminen on kielletty asunnon sisätiloissa, asuntoon kuuluvalla parvekkeella sekä muissa asuntoon liittyvissä yksityisissä sisä- ja ulkotiloissa.
Vuokranantaja voi antaa tupakointiin luvan, jos muu lainsäädäntö, viranomaisen määräys tai esimerkiksi yhtiöjärjestys ei sitä estä.
Tupakointia koskeva uusi sääntely koskee myös ennen 1.10.2026 tehtyjä ja edelleen voimassa olevia vuokrasopimuksia.
Vuokralaisen on ilmoitettava asunnon muista asukkaista
Lakiin tuli uusi velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvista muista henkilöistä.
Jos vuokralainen käyttää asuntoa muiden henkilöiden kanssa, hänen on ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti asukkaiden lukumäärä sekä peruste heidän oikeudelleen asua huoneistossa.
Täysi-ikäisistä asukkaista on lisäksi ilmoitettava nimi, syntymäaika ja yhteystiedot.
Jos asuntoon muuttaa uusi asukas, siitä on ilmoitettava vuokranantajalle. Myös ilmoitetun asukkaan poismuutosta on ilmoitettava viipymättä kirjallisesti.
Velvollisuus koskee myös vanhoja vuokrasuhteita. Ennen 1.10.2026 tehdyn sopimuksen kohdalla vuokranantajan pitää kuitenkin ensin ilmoittaa vuokralaiselle tästä uudesta ilmoitusvelvollisuudesta.
Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti
Uudistuksen jälkeen vuokralaisen ei enää tarvitse itse muistaa esimerkiksi automaattisen vuokrankorotusehdon perusteella tapahtuvaa korotusta.
Jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa uuden sääntelyn piirissä olevassa vuokrasuhteessa, hänen on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti korotuksesta, uudesta vuokrasta ja korotuksen voimaantuloajankohdasta.
Korotettu vuokra voi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemisestä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Korotettua vuokraa ei saa periä takautuvasti.
Vuokralaisen pyynnöstä vuokranantajan on lisäksi annettava maksutta ja viipymättä tiedot korotuksen perusteesta ja uuden vuokran laskutavasta.
Sääntö ei kuitenkaan koske samalla tavalla esimerkiksi erikseen sovittuja vesi-, sähkö- tai muita käyttökorvauksia. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen vuokrankorotuksista säädetään lisäksi erikseen.
Uusia vuokrankorotussäännöksiä ei lähtökohtaisesti sovelleta ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin. Niihin sovelletaan edelleen aikaisempaa sääntelyä, elleivät osapuolet lain voimaantulon jälkeen sovi toisin.
Sähköinen tiedoksianto helpottui, mutta sähköposti ei käy automaattisesti kaikkeen
Vuokrasuhteeseen liittyvien ilmoitusten sähköistä tiedoksiantoa koskevia sääntöjä selkeytettiin.
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia yksilöllisesti ja kirjallisesti sähköisen viestintäkanavan, esimerkiksi sähköpostin, käyttämisestä vuokrasuhteeseen liittyvien tavallisten ilmoitusten tiedoksiantoon.
Jollei muuta näytetä, tällainen sähköisesti lähetetty ilmoitus katsotaan vastaanotetuksi kolmantena päivänä lähettämisestä.
Kaikki ilmoitukset eivät kuitenkaan ole näin yksinkertaisia. Esimerkiksi vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus, purkamisilmoitus ja purkamista edeltävä varoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti.
Myös nämä ilmoitukset voidaan tietyin edellytyksin antaa sähköisesti, mutta niihin sovelletaan tavallista sähköpostiviestiä tiukempia vaatimuksia. Tavallista sähköpostia ei siis pidä automaattisesti pitää riittävänä tapana toimittaa vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen.
Asuntoon jääneille tavaroille tuli omat säännöt
Laissa säädetään nyt erikseen siitä, miten vuokrasuhteen päätyttyä asuntoon jääneen vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuuden kanssa toimitaan.
Vuokranantajan on lähtökohtaisesti ilmoitettava vuokralaiselle asuntoon jääneestä omaisuudesta ja siitä, että omaisuuden omistusoikeus siirtyy määräajan kuluttua vuokranantajalle, ellei omaisuutta noudeta.
Jos ilmoitus saadaan toimitettua vuokralaiselle, määräaika on yksi kuukausi ilmoituksesta.
Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, määräaika on neljä kuukautta siitä, kun vuokralainen jätti asunnon. Jos lähtöajankohdasta ei ole saatavilla luotettavaa selvitystä, määräaika lasketaan siitä, kun vuokranantaja sai asunnon haltuunsa.
Vuokranantajan on huolehdittava omaisuudesta vuokralaisen lukuun määräajan ajan. Jätteet ja muu selvästi arvoton omaisuus voidaan hävittää heti, mutta esimerkiksi valokuvia, asiakirjoja ja muita vastaavia esineitä ei saa hävittää tällä perusteella.
Omistusoikeus ei kuitenkaan siirry eikä omaisuutta saa jätteitä lukuun ottamatta hävittää, jos vuokranantaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ettei asuntoa ollut hylätty vapaaehtoisesti tai jos muusta laista johtuu muuta.
Vuokralaisen kuoltua asuntoon jääneeseen omaisuuteen sovelletaan erillisiä säännöksiä.
Entä ennen 1.10.2026 tehty vuokrasopimus?
Tämä on uudistuksen tärkeimpiä käytännön kysymyksiä.
Lähtökohtana on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin. Laissa on kuitenkin nimenomaisia poikkeuksia.
Ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti aikaisempia säännöksiä muun muassa vuokranantajan irtisanomisajasta, muuttopäivästä ja vuokrankorotuksesta.
Sen sijaan esimerkiksi vuokravakuuden 14 päivän määräaika, tupakointia koskeva uusi lähtökohta ja asukkaita koskeva ilmoitusvelvollisuus koskevat myös jo voimassa olevia vuokrasuhteita edellä kuvatuin tarkennuksin.
Vanhan vuokrasopimuksen kohdalla sopimuksen tekemisajankohta ja lain siirtymäsäännökset kannattaa siis aina tarkistaa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.
Uudistus toi myös muita muutoksia
Edellä on käsitelty vuokranantajan ja vuokralaisen arjessa keskeisimpiä muutoksia.
Uudistus sisältää lisäksi muutoksia muun muassa vuokranantajan oikeuteen päästä huoneistoon, vuokrasopimuksen purkamiseen, vuokralaisen kuoleman jälkeisiin tilanteisiin, huoneiston väliaikaiseen luovuttamiseen toisen käyttöön sekä eräisiin määräaikaisia vuokrasuhteita koskeviin sääntöihin.
Jos vuokrasopimus on tehty ennen 1.10.2026 tai kyse on esimerkiksi irtisanomisesta, purkamisesta tai vakuuden pidättämisestä, juuri kyseiseen tilanteeseen sovellettava sääntö kannattaa aina tarkistaa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.
Tarvitsetko apua asunnon vuokrauksessa?
Neuvos LKV auttaa vuokrauksen käytännön järjestelyissä, vuokralaisen etsinnässä ja vuokrasopimuksen laatimisessa Seinäjoella ja Etelä-Pohjanmaalla.
Lähteet
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, ajantasainen säädös https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/1995/481
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta 531/2026 https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/saadoskokoelma/2026/531
Hallituksen esitys HE 33/2026 vp https://www.finlex.fi/fi/hallituksen-esitykset/2026/33
Oikeusministeriön tiedote 29.9.2026: Huoneenvuokralait muuttuvat lokakuussa https://valtioneuvosto.fi/-/1410853/huoneenvuokralait-muuttuvat-lokakuussa?languageId=fi_FI
Kirjoitus on yleisluonteinen yhteenveto 1.10.2026 voimaan tulleista muutoksista. Yksittäisessä vuokrasuhteessa sovellettava sääntely kannattaa tarvittaessa arvioida sopimuskohtaisesti.